Capo II
Del condominio negli edifici - Artt. 1117 - 1139
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche
Art. 1122 (Opere sulle parti di proprietà o uso individuale) Art. 1122-bis (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) Art. 1122-ter (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) Art. 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori) Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai)
Art. 1128 (Perimento totale o parziale dell'edificio)
Art. 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore)
Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Art. 1134 (Gestione di iniziativa individuale) Art. 1139 (Rinvio alle norme sulla comunione)
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di
trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi
a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o
equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni
prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le
parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono
stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono
recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che
ne alterano il decoro architettonico
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese
per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano
notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al
pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria
dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma
Art. 1119 (Indivisibilità)
Le parti comuni dell'edificio non
sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza
rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio
Art. 1120 (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza
indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma
dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto
della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità
immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o
comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a
titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico
solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli
impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la
destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di
farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni
dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione
delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve
contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di
esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve
invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie
integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
Art. 1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie)
Qualora l'innovazione importi una
spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle
particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in
opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i
condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
Nell'unità immobiliare di sua
proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che
siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso
individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle
parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla
sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea
Le installazioni di impianti non
centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le
singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio
alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale,
preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo
quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia
da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del
condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e
sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni,
l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma
dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o
imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del
decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli
interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre
superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste
dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare
l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere
consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle
opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle
singole unità abitative
Le deliberazioni concernenti
l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a
consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea
con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136
Le spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini
che ne trae utilità
Le scale e gli ascensori sono
mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui
servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del
valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte
e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due
piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione
del soffitto
Quando l'uso dei lastrici solari o di
una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno
l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono
a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a
cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno
Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
Il proprietario dell'ultimo piano
dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che
risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è
proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare
Se l'edificio perisce interamente o
per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei
condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali,
salvo che sia stato diversamente convenuto.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti,
anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne
sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni
soltanto dei condomini.
Quando i condomini sono più di otto,
se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta
dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o
dell'amministratore dimissionario.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione
per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del
mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza
se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori
straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di
spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei
lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di
assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per
l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con
una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le
condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile
anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio
e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o
di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della
persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun
condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere
visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione
periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna
di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai
singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare
pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle
somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi
dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del
presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le
dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo
dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con
le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere
disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel
caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il
conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in
cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a
quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente
articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la
convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il
mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può
rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della
domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei
confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti
dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri
casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla
cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela
dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione
delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente
l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina
stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro
IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di
edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici
a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle
regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti
pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con
finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica
Art. 1130 (Attribuzioni dell'amministratore)
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis
e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le
generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di
diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della
residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare,
nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in
forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di
inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con
lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del
registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le
deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne
hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di
condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della
nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché
gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel
registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro
trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in
entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità
informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione
riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa
allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti
in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e
convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta
giorni
Art. 1130 - bis (Rendiconto condominiale)
Il rendiconto condominiale contiene
le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla
situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle
eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire
l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un
riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della
gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni
pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità
specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la
contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la
maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa
spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento
sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti
giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per
dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio
di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno
dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di
controllo
Art. 1131 (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite stabilite dall'art. 1130
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le
parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Qualora l'assemblea dei condomini
abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il
condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può
separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite
per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta
giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della
deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente
I provvedimenti presi
dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i
condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso
all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria
nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137
Il condomino che ha assunto la
gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,
costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari
all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti
in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione
del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere
costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare
lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere
urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e
collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi
dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche
mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di
demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di
favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità
urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il
condominio è ubicato
Art. 1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea in prima convocazione è
regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la
maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di
numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un
giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci
giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è
regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo
dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata
dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui
agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135,
terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita
dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo
1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed
almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore
Art. 1137 (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire
l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio
di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i
dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della
deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della
causa di merito non sospende né interrompe il termine per la
proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui
al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile
Art. 1138 (Regolamento di condominio)
Quando in un edificio il numero dei
condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il
quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione
delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun
condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e
quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)
dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo
1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti
di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici
Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
AVVERTENZA